Насамперед, що це таке – рефінансування? Простими словами – це коли ви маєте нерухомість і кредит на неї, і хочете взяти новий кредит з кращими умовами, а попередній сплатити повністю. До речі, рефінансування може бути не тільки на житло, але й на машину, бізнес, яхту тощо. На щось, що має ціну.
Що означає з кращими умовами і чи варто це робити? З кращими умовами означає, що фінансово ви зекономите. Відсоток на кредит в банку коливається кожного дня. От наприклад, коли ви брали кредит, ви взяли його під 10%, а сьогодні кредитна ставка 5%. Якщо ви перефінансуєте, то багато зекономите.
Варто це робити чи ні – залежить від вашої ситуації, потрібно порахувати. Тут ви знайдете калькулятор, у який можете ввести дані вашого наявного кредиту і кредиту, який ви хочете взяти, і калькулятор покаже, чи вигідно вам робити перефінансування чи ні.
До речі, зробити перефінансування коштує грошей. Від $1000 і вище. Так в Нью-Йорку це обійдеться вам в $4000-$8000. На жаль, я не можу назвати вам конкретну ціну, бо у цьому процесі є дуже багато нюансів, а також законів штату, де ви проживаєте.
Я робив рефінансування у грудні 2015 року на будинок, у якому я мешкаю, і це мені обійшлося в $4500. Тож думаю, що найкращий метод – це показати вам справжні числа, щоб ви бачили, скільки це коштує і яка вигода рефінансування. Наприкінці статті я напишу всі числа, які реально у мене вийшли.
Я робив рефінансування вперше, тож опишу крок за кроком для тих хто планує робити це зараз або в майбутньому. Переважно писатиму по пам’яті, і згадувати, оскільки пройшло вже два місяці, але вірю, що пам’ять не підведе і я зможу згадати найголовніші пункти. Крім того, я попрошу своїх друзів у сфері кредитування перевірити цю статтю і додати коментарі нижче. І якщо виникнуть будь-які питання, будь ласка, ставте їх в коментарях.
Як почати робити рефінансування?
Ви зробили підрахунки і зрозуміли, що вам потрібне рефінансування. Що далі? Звідки почати? Почнімо з ваших цілей. Яка ваша мета на житло? Дайте відповіді на такі запитання:
- Ви плануєте прожити в цьому житлі все життя?
- Ви плануєте прожити тут до 15 років?
- Ви плануєте прожити тут до 5 років?
Залежно від ваших відповідей, вам потрібно буде обрати кредити. Ми з дружиною визначилися з тим, що ми ще проживемо в нашому будиночку близько 3-5 років. Тому для нас був зміст зробити 5/1 arm loan. Це кредит в якому кредитна ставка найнижча серед інших. Але ризик цього кредиту в тому, що через 5 років відсоток мого нового кредиту може змінитися вгору чи вниз (зазвичай, звісно, вгору). Тут ви можете прочитати детальніше про види кредитів на нерухомість.
Кредитний відсоток можуть підняти тільки раз на рік і можуть зробити це тільки 2 рази за термін кредиту після 5 років. Наприклад, новий кредит 5/1 arm з 2,5% на перших 5 років, потім піднявся до 3,5% на 6-ий рік і, скажімо, ще раз до 4,5% на 7-ий рік. Тепер буде триматися відсоток 4,5 до кінця, аж поки не сплачу (30 років).
Вибір банку для кредиту на нерухомість
Отже, ви визначилися з кредитом, який хочете взяти. Тепер треба знайти банк з найвигіднішими умовами. Не будьте емоційними до цього, наприклад, я піду в Chase bank, бо в ньому у мене є рахунок або мені його логотип більше подобається. Звучить смішно, але такі люди є. І я не виняток! Мені може компанія подобатися тільки тому, як вона себе представляє. Але це ж не завжди правильно.
Будьте логічними. Якщо другий банк вам пропонує кращі умови, ніж перший, то робіть це з другим банком. Я рекомендую так, як мені якось порадили, і як я сам робив.
- Зв’язався з 3-4 банками.
- Отримав від кожного з них всю необхідну інформацію, % кредиту, скільки коштує оформлення документів.
- Зрівняв всі числа і вибравши банк з найвигіднішим числом, вибрав найдешевший варіант. Але це ще не все.
- Тепер зверніться до всіх банків, крім одного (того, що запропонував вам найкращі умови) і запитайте, чи можуть вони дати вам те саме, тільки ще краще. У моєму випадку всі відмовилися. Але це не означає, що у вас не вийде!
У результаті я вибрав банк, який був на другому місці, але чесно кажучи, я зробив це тільки тому, що був впевнений в успіхові процесу, оскільки мені це робила Оксана Дац – українка, яка тоді ще працювала в Wells Fargo. Надзвичайно корисне інтерв’ю з Оксаною про все, що стосується кредитів на нерухомість в Америці, дивіться тут.
Подача документів
Після того, як я дав добро, мені вислали список документів і форм, які я маю заповнити і підписати.
І тут маленька проблемка. Дзвонить мені Оксана і каже: «Андрію, у тебе кредитна історія і заробітна плата – чудові, у тебе є все, що потрібно. Але на твоєму рахунку checking accout є $25 в місячному звіті». До речі, своїм checking accout я користуюся завжди і в мене суми коливаються там від 0 до кількох тисяч, тому я цьому великого значення не надаю. Але для банку, виявляється, то має значення. Хммм…
Оксана питає, чи є в мене saving account і чи є там гроші. Так, звичайно є. Тож я вислав декларації з тих ощадних рахунків і проблеми зникли.
Послуги юриста і title company
Після того, як я подав усі документи, треба було знайти юриста і title company (компанію, яка перевіряє повноцінність права власності на нерухомість). Тут я знову ж таки хотів кілька варіантів, щоб зрівняти ціни, але оскільки я полінувався (що, до речі, дуже погано, бо у ті моменти, коли ви лінуєтесь, ви втрачаєте гроші 🙂 ) Тож я запитав у адвоката і відразу в title company (2 в одному офісі), скільки буде коштувати. Вони сказали $1734. Ось в деталях:
Потім я запитав в Оксани, чи може вона когось порекомендувати для Стейтен-Айленда. Вона дала мені людину, але він не був зацікавлений працювати зі мною. По-перше, він мені за свою послугу сказав ціну в 2 рази більшу, ніж попередній адвокат, а ще треба було заплатити title company.
Тоді я постарався ще якихось $50-100 виторгувати. Ну вибачте мені, що на всьому хочу навіть $1 вторгувати. Це те так грошовий, як спортивний інтерес. Виробляю звичку. Одного разу купив був курс, який коштував $5000, всього за $500. Тож можете зрозуміти, чому виробляю цю звичку.
До речі, цей адвокат твердо стояв на своїй ціні і не опустив ціну навіть на долар. Я узгодив з ними всі деталі і сказав, що хочу їх найняти. Після того, я вислав контактну інформацію представника банку і вони вже робили всі справи між собою.
Аналіз документів
Усе тривало протягом півтора місяця. Від мене нічого вже не вимагали, крім того, щоб підписати, може одну чи дві форми, які я отримав поштою.
Потім коли все було готово, всі документи вислали в title company і адвокату. Я призначив з ними зустріч і зустрівся в їхньому офісі, де ми підписали мільйон різних документів, до того ж, в 2 чи 3 екземплярах. Бідні дерева.
Я не буду ділитися з вами всіма документами, бо ви замучитесь читати і передивлятися, але покажу найголовніший, як на мене, тому що він доступний для кожного.
Перша частина – це яку суму кредиту ви берете і скільки ви будете платити кредиту в місяць: відсоток + баланс. Але стоп, не тільки це, а й ще дещо. Дивіться другу частину.
У вашу місячну плату також включають податок за землю і страховку на нерухомість. Тож фінальна сума виплати на місяць буде $1,174.31. До речі, це реальні цифри з контракту, тут нічого не придумано. Так, можна за так гроші на місяць мати будинок в Нью-Йорку. Але це вже не перша стаття, у якій я намагаюся донести це до людей.
І ще скільки ми маємо заплатити за весь процес оформлення документів. До речі, ми зі своєї кишені не платили, а просто врахували це все в кредит. Тож ці $4497 вже враховано в $221,200
До речі, перед тим як зустрітися з адвокатами, десь за 1-2 дні, мій попередній кредит було повністю сплачено банком, який видає мені другий кредит. У цьому і є суть рефінансування: закрити перший кредит і відкрити другий.
Одна проблемка виникла в тому, що в мене були налаштовані автоматичні виплати в банку і я налаштував їх вже на новий. Я думав, що вони автоматично зупиняють попередні автоматичні виплати, але виявляється, це різні відділи в банку і вони того не зробили. Тож я заплатив вже за кредит, якого не було, а вони десь через 3-4 тижні повернули гроші. Тож майте це на увазі не зробіть аналогічну помилку.
І ще одне, що стосується будь-якого нового кредиту. Спробуйте сплачувати раз на два тижні, а краще автоматично. Чому? Якщо ви платите раз на 2 тижні, замість 1 разу на місяць, сума років кредиту зменшується десь на 2-3 роки, тобто з 30 до 27-28.
Підсумок мого рефінансування
Тож на завершення, порівняймо мої витрати і чи це було вигідно.
Наша стара сума виплати була $1550.00
Наша нова виплата за кредит – $1,174.31
Ми заплатили за рефінансування $4,497.44
Економія в місяць – $376
Тобто вартість рефінансування нам окупиться за 12 місяців.
Чи було воно того варте? Так, бо якщо ми плануємо тримати цю хату ще 3-5 років, то зекономимо $9,024 – $18,048.
Якщо вам потрібна допомога з підрахунками або будь-яка інша порада, будь ласка, пишіть нижче або на е-мейл.
Знайшли для себе щось цікаве? Порекомендуйте цю статтю також вашим друзям та знайомим, поширивши посилання в соціальних мережах. Також підпишіться на нашу тижневу он-лайн розсилку тут, щоб бути в курсі всіх оновлень сайту. Якщо у вас є питання або додаткова інформація, поділіться нею в коментарях нижче.
