У березні 2019 року ми випустили у світ першу практичну книгу в США на тему як купити нерухомість в США. Також в травні 2019 року у нас був перший семінар, який Immigrant Porada організувала на тему як купити нерухомість в США.
Дві масивні події й обидві досягнули шаленого успіху. Хоча в багатьох людей після отримання інформації виникло ще більше запитань.
Знаєте відому приказку, що “чим більше ти вчиш, тим більше розумієш наскільки ти необізнаний”.
Так само і тут.
Найбільше запитань було про кредити, податки та чи вигідно купляти нерухомість в США в порівнянні з орендою.
А також люди хотіли реальні цифри та реальні приклади. Ну і на останок, люди хочуть бачити чи реально щось купити з мінімальними зарплатами.
Тож я та Світлана Маліннікова, співавтор книги та ліцензійний агент з нерухомості в штаті Нью-Йорк вирішили написати цей case study. Тобто показати вам реальні цифри з реальної купівлі нерухомості, яка сталася у 2018 році.
Тож розпочнімо.
Насамперед, хочу сказати, що вся приватна інформація про цю людину, а також про адресу нерухомості буде прихована для приватності. Але це не завадить нам передати інформацію, яка вам буде потрібна.
Інформація про покупця
Так от покупець. Назвімо його Містер Х, як в крутому Голлівудському кіно.
Містер Х працює в Нью-Йорку як Home Attendand. Це професія, де ви доглядаєте за пристарілими людьми або за людьми, які не можуть самі за собою доглядати. Це дуже типічна професія для українських жінок, а також для деяких чоловіків, як наш Містер X.
На цій роботі на сьогодні (червень 2019), мінімальна зарплата — $15 в годину по закону штату Нью-Йорк.
В той час, коли наш Містер X купляв нерухомість, а саме у 2018 році, закон ще не набрав чинності, тому заробітна плата була $13 за годину.
Якщо ви живете в іншому штаті або в маленькому місті. Для міста Нью-Йорк навіть $15 в годину — це дуже низька заробітна плата. Але навіть з такою зарплатою ви можете дозволити собі купити житло.
Інформація про нерухомість
Після декількох місяців пошуку, за допомогою Світлани, наш Містер Х, знайшов саме ту нерухомість, яку вирішив купити. А ця нерухомість була з наступними деталями:
Ціна: $240,000
Кількість спалень: одна
Кількість ванних кімнат: одна
2 поверхи
Площа: 835 квадратних футів (77 метрів квадратних)
А саме це був однокімнатний townhouse. Тобто одна спальня, але на 2 поверхи. На першому поверсі вітальня і кухня з коміркою, а на другому — спальня, туалет з ванною і 2 комірки. Так, як це був townhouse, то спереду був маленький двір з клаптиком своєї землі й також приватною парковкою.
Ось деякі фотографії
Податок на нерухомість
Як ви вже можете знати, у кожному штаті потрібно податок на нерухомість.
До речі, який податок я буду платити на нерухомість в США? Це було найпопулярніше запитання у нас на семінарі, на жаль, на яке ми тільки могли відповісти: “Все залежить де ви купуєте”.
Податок на нерухомість в США залежить від багатьох факторів таких, як в якому округу розташована нерухомість, якого розміру, що на тій нерухомості є та багато іншого.
Отже, щоб перевірити податок на певну нерухомість в місті Нью-Йорк, потрібно використовувати ось цей сайт www1.nyc.gov, а саме ось це посилання:
https://a836-pts-access.nyc.gov/care/forms/htmlframe.aspx?mode=content/home.htm
Після того, як ви перейдете сюди, ви можете вести адресу і побачити скільки платити потрібно за податок.
У нашому прикладі Містер X за свою нерухомість платить $2,229 за рік.
До речі, я не знаю чи Містер X використовує програму STAR, але якщо ні, то податок на нерухомість може бути менший. Детальніше про це можна прочитати тут Зменшіть свій податок на нерухомість у Нью-Йорку. Програма STAR
Страхівка на нерухомість
Також потрібно платити страхівку на нерухомість.
Скільки це?
У нашому випадку це $796 в рік.
Інформація про перший внесок
Тепер переходимо до першого внеску.
Заробляти $15 за годину і купити за $240,000 житло в Нью-Йорку звучить круто. Але який перший внесок?
Якщо наш Містер X назбирав за життя в США $100,00, то це дуже реально все зробити.
Але це не в нашому прикладі. Перший внесок був майже мінімальний, а саме це 5%. До речі, це не мінімум. Можна навіть взяти кредит 3.5% перший внесок.
Так от 5% від $240,00 — це $12,000, що є дуже реалістично.
Супер. Тепер маємо ще одну цифру.
Давайте пройдемося по тому, що в нас є:
Податок — $2,229
Страхування — $796 в рік
Перший внесок (5%) — $12,000
Оформлення документів
Скільки ж коштує оформлення документів?
В нашому випадку — це $10,884.
Тож давайте підсумуємо. Щоб купити цей будинок, Містер X повинен був мати всього $22,884.
Це дуже реалістичне число, щоб назбирати за 2 роки. Чому 2 роки? Тому, що це приблизний час, який вам буде потрібно для того, щоб прожити в США, щоб купити нерухомість.
Який процент за closing?
Часто люди ще запитують скільки коштує closing або який процент.
Closing Fee — це термін, який використовують часто при купівлі нерухомості, але щоб ви розуміли closing fee — це всі витрати, які ви робите на оформлення документів та кредити, щоб купити нерухомість.
В Closing Fee входить багато різних речей, тому ціна коливається.
Але давайте подивимося на приклад Містер X. Що туди входить і звідки $10,884 набіглo.
Loan Cost
Ось все, що входить в loan cost. В сумі за loan cost Містер X заплатив $2,851.62
Other Cost
Друга частина — Other Cost. Тобто додаткові витрати на оформленні документів.
Як бачите, за Other Cost Містер X заплатив $8,385.28
В сумі ось що ми отримуємо. Саме та сума, яку я показував вам вище.
Процентна ставка на кредит
У цьому випадку Містер X взяв кредит під 4.125% на рік на суму $228,000.
Скільки платити в місяць
Тепер скільки потрібно платити в місяць?
В місяць Містер X платить за кредит $1,441.07.
Що входить в цю платню? В цю суму входить:
- Тіло кредита
- Процент за кредит
- Escrow (це іншими словами рахунок, на який відкладаються автоматично гроші, щоб платити раз на рік за страхування та за податок на нерухомість)
- Mortgage Insurance (так, як перший внесок меньше 20% банк бере великий ризик, тож потрібно застрахувати цей кредит) У випадку Містера Х ця страхівка тільки на перших 9 років.
Ось все в деталях
Оренда чи купівля нерухомості
Давайте тепер порахуємо, що у випадку Містера X вигідніше фінансово: оренда чи купівля?
У тому районі, базуючись на 60 кварталах, які здаються в кредит, середня ціна за оренду $1,500.
По ідеї, у нас є вся інформація, яка потрібна, щоб вирахувати фінансову сторону.
Я ввів всі данні в калькулятор за цим посиланням https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculator
Тож калькулятор нам показав, що якщо Містер X проживе більше, ніж 3 роки в цій нерухомості, купівля набагато вигідніше.
Також купівля нерухомості набагато вигідніша, ніж оренда в цьому випадку.
Так, ціна цілого кредиту на 30 років дорівнюватиме $397,800. Це при мінімальній платі, тобто $1,105. Іншими словами, що люди кажуть, ти переплатиш $169,800 ($397,800 мінус $228,000).
Це дуже багато з першого погляду, але давайте подивимося на іншу сторону медалі, а саме на оренду.
Ви живете і орендуєте за $1500 протягом 30 років. Це не реально, що вам не будуть піднімати оренду, але припустимо, що не підіймають. Тож 360 місяців (30 років) помножимо на $1500 це дорівнює $540,000.
Щоб порівняти все чесно, ви окрім кредиту платите за страхування і за податок. Тож за 30 років ви заплатите $518,785 (тобто за тіло кредиту, за проценти, за страхування і за податок).
Суми майже однакові. Але в кінці 30 років це ваше житло, яке коштує, як мінімум $240,000, а оренда після 30 років дорівнює $0.
Висновок
Як бачите з прикладу Містера X, в США дуже реально купити нерухомість маючи мінімальну заробітну плату. А також, як ви могли зрозуміти, купівля нерухомості набагато вигідніша, ніж оренда.
Я більш, ніж впевнений, що під час прочитання цього case study у вас виникли запитання. Тож давайте їх обговоримо нижче в коментарях.
Знайшли для себе щось цікаве? Порекомендуйте цю статтю також вашим друзям та знайомим, поширивши посилання в соціальних мережах. Також підпишіться на нашу тижневу он-лайн розсилку тут, щоб бути в курсі всіх оновлень сайту. Якщо у вас є запитання або додаткова інформація, поділіться нею в коментарях нижче.