Купити нерухомість в США за $240,000, заробляючи $15 за годину

0

У березні 2019 року ми випустили у світ першу практичну книгу в США на тему як купити нерухомість в США. Також в травні 2019 року у нас був перший семінар, який Immigrant Porada організувала на тему як купити нерухомість в США.

Дві масивні події й обидві досягнули шаленого успіху. Хоча в багатьох людей після отримання інформації виникло ще більше запитань.

Знаєте відому приказку, що “чим більше ти вчиш, тим більше розумієш наскільки ти необізнаний”. 

Так само і тут.

Найбільше запитань було про кредити, податки та чи вигідно купляти нерухомість в США в порівнянні з орендою.

А також люди хотіли реальні цифри та реальні приклади. Ну і на останок, люди хочуть бачити чи реально щось купити з мінімальними зарплатами.

Тож я та Світлана Маліннікова, співавтор книги та ліцензійний агент з нерухомості в штаті Нью-Йорк вирішили написати цей case study. Тобто показати вам реальні цифри з реальної купівлі нерухомості, яка сталася у 2018 році.

Тож розпочнімо.

Насамперед, хочу сказати, що вся приватна інформація про цю людину, а також про адресу нерухомості буде прихована для приватності. Але це не завадить нам передати інформацію, яка вам буде потрібна.


Інформація про покупця

Так от покупець. Назвімо його Містер Х, як в крутому Голлівудському кіно.

Містер Х працює в Нью-Йорку як Home Attendand. Це професія, де ви доглядаєте за пристарілими людьми або за людьми, які не можуть самі за собою доглядати. Це дуже типічна професія для українських жінок, а також для деяких чоловіків, як наш Містер X.

На цій роботі на сьогодні (червень 2019), мінімальна зарплата $15 в годину по закону штату Нью-Йорк.

В той час, коли наш Містер X купляв нерухомість, а саме у 2018 році, закон ще не набрав чинності, тому заробітна плата була $13 за годину.

Якщо ви живете в іншому штаті або в маленькому місті. Для міста Нью-Йорк навіть $15 в годину це дуже низька заробітна плата. Але навіть з такою зарплатою ви можете дозволити собі купити житло.


Інформація про нерухомість

Після декількох місяців пошуку, за допомогою Світлани, наш Містер Х, знайшов саме ту нерухомість, яку вирішив купити. А ця нерухомість була з наступними деталями:

Ціна: $240,000

Кількість спалень: одна

Кількість ванних кімнат: одна

2 поверхи

Площа: 835 квадратних футів (77 метрів квадратних)

А саме це був однокімнатний townhouse. Тобто одна спальня, але на 2 поверхи. На першому поверсі вітальня і кухня з коміркою, а на другому спальня, туалет з ванною і 2 комірки. Так, як це був townhouse, то спереду був маленький двір з клаптиком своєї землі й також приватною парковкою.

Ось деякі фотографії

 


Податок на нерухомість

Як ви вже можете знати, у кожному штаті потрібно податок на нерухомість.

До речі, який податок я буду платити на нерухомість в США? Це було найпопулярніше запитання у нас на семінарі, на жаль, на яке ми тільки могли відповісти: “Все залежить де ви купуєте”.

Податок на нерухомість в США залежить від багатьох факторів таких, як в якому округу розташована нерухомість, якого розміру, що на тій нерухомості є та багато іншого.

Отже, щоб перевірити податок на певну нерухомість в місті Нью-Йорк, потрібно використовувати ось цей сайт www1.nyc.gov, а саме ось це посилання:

https://a836-pts-access.nyc.gov/care/forms/htmlframe.aspx?mode=content/home.htm

Після того, як ви перейдете сюди, ви можете вести адресу і побачити скільки платити потрібно за податок.

У нашому прикладі Містер X за свою нерухомість платить $2,229 за рік.

До речі, я не знаю чи Містер X використовує програму STAR, але якщо ні, то податок на нерухомість може бути менший. Детальніше про це можна прочитати тут Зменшіть свій податок на нерухомість у Нью-Йорку. Програма STAR


Страхівка на нерухомість

Також потрібно платити страхівку на нерухомість.

Скільки це?

У нашому випадку це $796 в рік.


Інформація про перший внесок

Тепер переходимо до першого внеску.

Заробляти $15 за годину і купити за $240,000 житло в Нью-Йорку звучить круто. Але який перший внесок?

Якщо наш Містер X назбирав за життя в США $100,00, то це дуже реально все зробити.

Але це не в нашому прикладі. Перший внесок був майже мінімальний, а саме це 5%. До речі, це не мінімум. Можна навіть взяти кредит 3.5% перший внесок.

Так от 5% від $240,00 це $12,000, що є дуже реалістично.

Супер. Тепер маємо ще одну цифру.

Давайте пройдемося по тому, що в нас є:

Податок $2,229

Страхування $796 в рік

Перший внесок (5%) $12,000


Оформлення документів

Скільки ж коштує оформлення документів?

В нашому випадку це $10,884.

Тож давайте підсумуємо. Щоб купити цей будинок, Містер X повинен був мати всього $22,884.

Це дуже реалістичне число, щоб назбирати за 2 роки. Чому 2 роки? Тому, що це приблизний час, який вам буде потрібно для того, щоб прожити в США, щоб купити нерухомість.


Який процент за closing?

Часто люди ще запитують скільки коштує closing або який процент.

Closing Fee це термін, який використовують часто при купівлі нерухомості, але щоб ви розуміли closing fee це всі витрати, які ви робите на оформлення документів та кредити, щоб купити нерухомість.

В Closing Fee входить багато різних речей, тому ціна коливається.

Але давайте подивимося на приклад Містер X. Що туди входить і звідки $10,884 набіглo.

Loan Cost

Ось все, що входить в loan cost. В сумі за loan cost Містер X заплатив $2,851.62

Other Cost

Друга частина Other Cost. Тобто додаткові витрати на оформленні документів.

Як бачите, за Other Cost Містер X заплатив $8,385.28

В сумі ось що ми отримуємо. Саме та сума, яку я показував вам вище.


Процентна ставка на кредит

У цьому випадку Містер X взяв кредит під 4.125% на рік на суму $228,000.


Скільки платити в місяць

Тепер скільки потрібно платити в місяць?

В місяць Містер X платить за кредит $1,441.07.

Що входить в цю платню? В цю суму входить:

  • Тіло кредита
  • Процент за кредит
  • Escrow (це іншими словами рахунок, на який відкладаються автоматично гроші, щоб платити раз на рік за страхування та за податок на нерухомість)
  • Mortgage Insurance (так, як перший внесок меньше 20% банк бере великий ризик, тож потрібно застрахувати цей кредит) У випадку Містера Х ця страхівка тільки на перших 9 років.

Ось все в деталях


Оренда чи купівля нерухомості

Давайте тепер порахуємо, що у випадку Містера X вигідніше фінансово: оренда чи купівля?

У тому районі, базуючись на 60 кварталах, які здаються в кредит, середня ціна за оренду $1,500.

По ідеї, у нас є вся інформація, яка потрібна, щоб вирахувати фінансову сторону.

Я ввів всі данні в калькулятор за цим посиланням https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculator

Тож калькулятор нам показав, що якщо Містер X проживе більше, ніж 3 роки в цій нерухомості, купівля набагато вигідніше.

Також купівля нерухомості набагато вигідніша, ніж оренда в цьому випадку.

Так, ціна цілого кредиту на 30 років дорівнюватиме $397,800. Це при мінімальній платі, тобто $1,105. Іншими словами, що люди кажуть, ти переплатиш $169,800 ($397,800 мінус $228,000).

Це дуже багато з першого погляду, але давайте подивимося на іншу сторону медалі, а саме на оренду.

Ви живете і орендуєте за $1500 протягом 30 років. Це не реально, що вам не будуть піднімати оренду, але припустимо, що не підіймають. Тож 360 місяців (30 років) помножимо на $1500 це дорівнює $540,000.

Щоб порівняти все чесно, ви окрім кредиту платите за страхування і за податок. Тож за 30 років ви заплатите $518,785 (тобто за тіло кредиту, за проценти, за страхування і за податок).

Суми майже однакові. Але в кінці 30 років це ваше житло, яке коштує, як мінімум $240,000, а оренда після 30 років дорівнює $0.


Висновок

Як бачите з прикладу Містера X, в США дуже реально купити нерухомість маючи мінімальну заробітну плату. А також, як ви могли зрозуміти, купівля нерухомості набагато вигідніша, ніж оренда.

Я більш, ніж впевнений, що під час прочитання цього case study у вас виникли запитання. Тож давайте їх обговоримо нижче в коментарях.


Знайшли для себе щось цікаве? Порекомендуйте цю статтю також вашим друзям та знайомим, поширивши посилання в соціальних мережах. Також підпишіться на нашу тижневу он-лайн розсилку тут, щоб бути в курсі всіх оновлень сайту. Якщо у вас є запитання або додаткова інформація, поділіться нею в коментарях нижче.

Про автора

Avatar

Andriy Boychuk Засновник Immigrant Porada - платформи для українських іммігрантів. Життєрадісний, чоловік прекрасної дружини і тато бомбезної донечки. #іПорада www.iporada.com